전월세 전환 계산기 2026년 기준
주택임대차보호법 제7조의2 기준 — 기준금리 + 2% 또는 기준금리 × 4% 중 낮은 비율 자동 적용.
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⚠️ 본 계산은 법정 상한선입니다. 실제 시장 전환율은 통상 이보다 높게 협의됩니다(보증금↔월세 환산: 보증금 1억 = 월 30~50만원 수준이 시장 관행). 주임법 제7조의2의 법정 상한은 계약갱신 청구 또는 임대인 요구로 전환할 때 임차인이 거부할 수 있는 기준선이며, 신규 자유계약에는 강제 적용되지 않습니다.
법정 전환율 산정 공식
- 주택 (주임법 제7조의2):
min(기준금리 + 2.0%, 기준금리 × 4.0) - 상가 (상임법 제12조):
min(12%, 기준금리 × 4.5) - 전세 → 월세: 월세 = 감액 보증금 × 전환율 ÷ 12
- 월세 → 전세: 추가 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율
2026-04-10 한국은행 기준금리 동결: 2.50%. 주택 법정 상한 = min(4.5%, 10%) = 4.5%.
기준금리별 주택 법정 전환율
| 기준금리 | + 2.0% | × 4.0 | 법정 상한 |
|---|---|---|---|
| 1.00% | 3.00% | 4.00% | 3.00% |
| 1.50% | 3.50% | 6.00% | 3.50% |
| 2.00% | 4.00% | 8.00% | 4.00% |
| 2.50% (현재) | 4.50% | 10.00% | 4.50% |
| 3.00% | 5.00% | 12.00% | 5.00% |
| 3.50% | 5.50% | 14.00% | 5.50% |
| 4.00% | 6.00% | 16.00% | 6.00% |
기준금리 1%p 상승 → 법정 전환율 1%p 상승. 항상 「+2.0%」 식이 「×4.0」 식보다 낮으므로 그쪽이 적용됨.
더 알아보기
전세 → 월세 환산 (현재 4.5% 기준)
| 현재 보증금 | 새 보증금 | 감액분 | 법정 월세 상한 |
|---|---|---|---|
| 5,000만 | 3,000만 | 2,000만 | 75,000 / 월 |
| 1억 | 5,000만 | 5,000만 | 187,500 / 월 |
| 2억 | 1억 | 1억 | 375,000 / 월 |
| 3억 | 2억 | 1억 | 375,000 / 월 |
| 5억 | 3억 | 2억 | 750,000 / 월 |
시장 관행은 통상 5 ~ 7% 전환율로, 동일 감액분에 대해 약 50% 더 높은 월세가 협의됩니다. 법정 상한은 임차인 거부권의 기준선.
월세 → 전세 환산 (현재 4.5% 기준)
| 월세 | 법정 환산 보증금 |
|---|---|
| 30만원 | 8,000만 |
| 50만원 | 1억 3,333만 |
| 70만원 | 1억 8,667만 |
| 100만원 | 2억 6,667만 |
| 150만원 | 4억 |
| 200만원 | 5억 3,333만 |
시장에서는 보통 더 낮은 보증금으로 협의 (5 ~ 7% 전환율 가정). 예: 월 50만 시장 환산 약 8천만 ~ 1억.
법정 상한 vs 시장 관행
법정 상한 (현재 4.5%)주임법 제7조의2 — 임차인이 임대인의 일방적 전환 요구를 거부할 수 있는 기준선.
시장 관행 (5 ~ 7%)통상 보증금 1억당 월세 30 ~ 50만원이 협의됨. 강남·핵심 입지일수록 낮음 (4 ~ 5%), 비인기 지역일수록 높음 (7 ~ 9%).
강제력 발생 시점① 계약갱신청구권 행사 후 임대인이 전환 요구 ② 계약 만료 후 임대인 일방 전환 요구. 신규 자유계약은 협의.
분쟁 시대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회 중재 가능.
상가 전월세 전환 (상임법 제12조)
상가건물임대차보호법은 주택보다 훨씬 높은 상한을 인정합니다.
| 기준금리 | × 4.5 | 법정 상한 (12% 한도) |
|---|---|---|
| 1.00% | 4.50% | 4.50% |
| 2.00% | 9.00% | 9.00% |
| 2.50% (현재) | 11.25% | 11.25% |
| 3.00% 이상 | 13.50%+ | 12.00% (한도) |
상가는 임대료 상승 압력이 더 강하기 때문에 법이 더 관대. 단 환산보증금 한도(서울 9억 등) 이하 사업자에게만 보호법 적용.
계약갱신청구권과 전환
계약갱신청구임차인이 1회 행사 가능 (2년 + 2년). 임대료 인상 한도 5%.
임대인 전환 요구갱신 시 일부 보증금을 월세로 전환하길 원할 때 — 법정 상한 4.5% 적용 의무.
거부권임차인이 법정 상한 초과 전환을 거부 가능. 분쟁조정 신청 가능.
실거주 사유임대인이 본인·직계가족 실거주를 사유로 갱신 거절 가능 (이 경우 손해배상).
5% 인상 한도임대료(보증금+월세 환산) 5% 초과 인상은 갱신청구권 행사 시 불가.
한국은행 기준금리 변경 시 대응
한국은행 통화정책방향 결정회의(연 8회)에서 기준금리가 변동될 수 있습니다. 변경되면 본 계산기에 새 금리를 입력하세요.
한국은행 발표매년 1월·2월·4월·5월·7월·8월·10월·11월 회의 직후 발표.
실시간 확인한국은행 기준금리 추이 페이지.
본 계산기 기본값2026-04-10 동결 기준 2.50%. 새 회의 후 사용자가 입력값 갱신.
전세→월세 영향금리 1%p 상승 → 보증금 1억당 월세 약 8.3만원 추가 부담 (4.5% → 5.5%).
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자주 묻는 질문
법정 전환율과 시장 전환율은 왜 다른가요?
법정 상한(주임법 제7조의2)은 약 4.5%(2026년 4월 기준), 시장 관행은 약 5 ~ 7%
수준이라 보증금 1억 = 월세 30 ~ 50만원이 일반적입니다. 법정 상한은 임차인이
거부할 수 있는 기준선이지, 신규 자유계약을 강제하는 규정이 아닙니다.
법정 상한이 강제력이 있는 건 언제인가요?
계약갱신청구권 행사 시 임대인이 전월세 전환을 요구할 때, 또는 계약 만료
후 재계약 시 임대인이 일방적으로 전환을 요구할 때 임차인이 법정 상한을 들어
거부할 수 있습니다. 신규 임대차 계약은 협의 자유.
기준금리가 오르면 전환율도 올라가나요?
네. 주택 전환율 =
min(기준금리 + 2%, 기준금리 × 4) — 보통 기준금리
+ 2%가 낮으므로 적용. 즉 기준금리 1%p 상승 = 법정 전환율 1%p 상승.
임대인에게 유리, 임차인에게 불리.
상가는 전환율이 다른가요?
네. 상가는 상가건물임대차보호법 제12조 적용 —
min(12%, 기준금리 × 4.5).
기준금리 2.5% × 4.5 = 11.25%이므로 11.25% 적용. 주택보다 훨씬 높은 상한.
전세를 월세로 일부 전환할 때 어떻게 계산하나요?
월세 = (감액 보증금 × 전환율) / 12. 예: 보증금 2억 → 1억으로 줄이고
1억을 월세로 전환, 법정 상한 4.5% → 월세 = 1억 × 4.5% / 12 = 37.5만원.
시장에서는 보통 50 ~ 70만원 협의.
월세를 전세로 환산할 때 보증금은 얼마가 되나요?
추가 보증금 = (월세 × 12) / 전환율. 예: 월 50만원, 법정 상한 4.5%
→ 추가 보증금 = 50만 × 12 / 0.045 = 약 1.33억. 시장에서는 전환율을 보통
더 높게(5 ~ 7%) 잡아 보증금 8천 ~ 1억 정도로 협의.
적용된 법령·고시 및 출처
최종 검증: 2026-05-04 / 적용 기준: 한국은행 기준금리 2.50% (2026-04-10 동결)
- 주택 전월세 전환율 상한 — 주택임대차보호법 제7조의2 + 동법 시행령 제9조
· 「대통령령으로 정하는 비율(2.0%)을 한국은행 기준금리에 더한 비율」 또는 「한국은행 기준금리 × 4.0%」 중 낮은 비율
· 예: 기준금리 2.5% → min(4.5%, 10%) = 4.5% 한도 - 상가 전월세 전환율 상한 12% — 상가건물임대차보호법 제12조 + 시행령 제5조
· 「12%」 또는 「한국은행 기준금리 × 4.5배」 중 낮은 비율 - 한국은행 기준금리 2.50% (2026-04-10 동결) — 한국은행 기준금리 추이
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 — law.go.kr
⚠️ 한국은행 기준금리는 통화정책방향 결정회의에 따라 변동됩니다. 변경 시 입력값을 갱신해 사용하세요. 본 계산기 기본값은 2026-04-10 기준 2.50%입니다.