양도소득세 계산기 2026년 기준
주택 양도세 빠른 추정. 1주택 비과세·장기보유공제·다주택 중과 자동 반영.
※ 조정대상지역 다주택 중과(+20/+30%p)는 2026.5.10 양도분부터 유예 종료로 실제 적용 중입니다.
1세대 1주택 비과세 핵심 조건
장기보유특별공제율 (1세대 1주택)
| 보유 | 거주 | 보유공제 | 거주공제 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 3년 | 3년 | 4% | 4% | 8% |
| 5년 | 3년 | 12% | 4% | 16% |
| 5년 | 5년 | 12% | 12% | 24% |
| 10년 | 5년 | 32% | 12% | 44% |
| 10년 | 10년 | 32% | 32% | 64% |
| 12년+ | 10년+ | 40% | 40% | 80% (최대) |
기타 부동산(다주택 중 양도하는 주택, 상가, 토지 등)은 보유 3년부터 2%/년씩 늘어 15년 30% 한도. 거주 요건 없음.
차익 × 보유기간 × 주택수 매트릭스 — 양도세 차이 한눈에
같은 차익이라도 주택수·보유기간에 따라 세금이 수억 차이 납니다. 1주택 12억 초과분 가정 (12억 이하는 비과세).
1️⃣ 1주택자 (12억 초과분만 과세, 거주 = 보유 가정)
| 차익 | 2년 | 3년 | 5년 | 10년 | 15년+ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1억 | 0.14억 | 0.12억 | 0.08억 | 0.01억 | 0.01억 |
| 3억 | 0.75억 | 0.66억 | 0.48억 | 0.08억 | 0.08억 |
| 5억 | 1.41억 | 1.25억 | 0.93억 | 0.19억 | 0.19억 |
| 10억 | 3.16억 | 2.82억 | 2.15억 | 0.55억 | 0.55억 |
장기보유특별공제 최대 80% (보유 10년+ 거주 10년+) → 10년+ 보유·거주 시 세금이 거의 사라짐. 1주택 비과세 + 12억 초과분만 과세라 강력.
2️⃣ 다주택자 (장기보유공제 30% 한도, 기본 누진세율)
| 차익 | 1년 | 3년 | 5년 | 10년 | 15년+ |
|---|---|---|---|---|---|
| 1억 | 0.19억 | 0.17억 | 0.15억 | 0.13억 | 0.10억 |
| 3억 | 0.93억 | 0.86억 | 0.82억 | 0.70억 | 0.59억 |
| 5억 | 1.73억 | 1.61억 | 1.53억 | 1.33억 | 1.13억 |
| 10억 | 3.83억 | 3.58억 | 3.41억 | 2.99억 | 2.57억 |
본 표는 다주택 중과를 제외한 일반 누진 + 장기보유공제 기준입니다. 다주택 중과 적용 여부·유예 정책은 거래일 기준 변동되니 별도 확인 필요. 같은 5억 차익이라도 1주택 (1.41억) vs 다주택 (1.73억) = 약 3천만원 차이 (5년 보유 시).
3️⃣ 단기 매매 — 중과세율
| 차익 | 6개월 (70% 단일) | 18개월 (60% 단일) | 2년+ (일반 누진) |
|---|---|---|---|
| 1억 | 0.68억 | 0.58억 | 0.19억 |
| 3억 | 2.08억 | 1.78억 | 0.93억 |
| 5억 | 3.48억 | 2.98억 | 1.73억 |
| 10억 | 6.98억 | 5.99억 | 3.83억 |
1년 미만 매매 = 차익의 70% 단일 중과세. 5억 차익 1년 미만 매매 시 3.48억 세금 — 2년+ 보유 시 1.73억 대비 거의 2배. 단기 거래 회피가 강력한 절세.
전제: 모든 표는 기본공제 250만/년 적용, 신고세액공제 미적용, 비조정지역 가정. 조정대상지역 다주택자는 일반 누진세율 위에 +20%·+30% 가산세 (유예 정책 따라 변동).
⚖️ 본 매트릭스는 단순 모델입니다. 실제 양도세는 (1) 다주택 중과 정책 변경, (2) 1세대 1주택 비과세 요건 (보유 2년 + 조정지역은 거주 2년), (3) 일시적 2주택 특례, (4) 분양권·입주권 별도 산정 등 변수 다수. 다주택 중과·조정대상지역 지정 등 정책은 수시로 바뀌므로 거래일 기준 국가법령정보센터·세무사 확인이 필수입니다.
더 알아보기
1주택 12억 초과 시뮬레이션 (양도가 14억, 취득 8억)
| 보유 | 거주 | 장특공 | 과세표준 | 총세액 |
|---|---|---|---|---|
| 3년 | 3년 | 8% | 75,700,000 | 13,648,800 |
| 5년 | 5년 | 24% | 62,100,000 | 10,058,400 |
| 10년 | 10년 | 64% | 28,100,000 | 3,250,500 |
| 15년 | 10년 | 72% | 21,300,000 | 2,128,500 |
차익 6억 중 12억 초과분 비례(약 1/7) = 8,500만원만 과세 대상. 거주·보유 길수록 장특공이 커져 세금이 급감.
다주택 (2주택) 양도세 시뮬레이션 (양도가 10억, 취득 6억)
| 보유 | 차익 | 과세표준 | 총세액 |
|---|---|---|---|
| 1.5년 (단기) | 4억 | 397,500,000 | 262,350,000 |
| 3년 | 4억 | 389,500,000 | 228,536,000 |
| 5년 | 4억 | 373,500,000 | 217,976,000 |
| 10년 | 4억 | 333,500,000 | 191,576,000 |
조정대상지역 2주택 +20% 중과 가정. 비조정지역이면 일반 누진세율만 적용되어 세금이 약 절반 수준으로 떨어집니다. 다주택 중과·유예 정책은 수시로 바뀌므로 거래일 기준 국가법령정보센터에서 최신 규정을 확인하세요.
단기보유 중과세 (1년 미만 70%, 1~2년 60%)
| 보유 | 적용 세율 | 차익 2억 시 총세액 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 단일 70% | 152,075,000 |
| 1 ~ 2년 | 단일 60% | 130,350,000 |
| 2년 이상 (2주택) | 누진 + 20% | 96,415,000 |
단기 매매를 막기 위한 중과세 (소득세법 제104조 제1항). 거주 목적이 아닌 단기 차익 거래는 세후 수익이 거의 남지 않습니다.
비과세 특례 (일시적 2주택, 상속·증여 등)
신고·납부 일정
주택 외 자산 (상가·토지·주식) 양도세
관련 계산기
자주 묻는 질문
1세대 1주택이면 무조건 비과세인가요?
양도가 12억 초과면 전체 차익에 세금이 붙나요?
차익 × (14억−12억)/14억 =
차익의 약 14.3%만 과세 대상. 장기보유특별공제(보유·거주 기간별)도 추가로 적용됩니다.
장기보유특별공제는 어떻게 계산되나요?
다주택 중과세는 지금도 적용되나요?
1년 미만 보유면 세율이 얼마나 되나요?
일시적 2주택 비과세 특례가 뭔가요?
적용된 법령·고시 및 출처
- 1세대 1주택 12억 비과세 — 소득세법 제89조 제1항 제3호 (2021.12.8 개정, 9억→12억). 국가법령정보센터
- 양도세 누진세율 6~45% — 소득세법 제104조. 국가법령정보센터
- 단기보유 중과 (1년 미만 70%, 1~2년 60%) — 소득세법 제104조 제1항
- 장기보유특별공제 — 소득세법 제95조. 국가법령정보센터
· 1세대 1주택: 보유 4%/년 + 거주 4%/년, 최대 80% (보유 10년+거주 10년)
· 기타 부동산: 2~30% (3년부터) - 다주택 중과세율 (+20%/+30%) — 소득세법 제104조 제7항. 조정대상지역 한정 적용 (지정 현황은 수시 변동 — 국토교통부에서 확인)
- 양도소득 기본공제 250만원/년 — 소득세법 제103조
- 홈택스 양도세 모의계산 (정확 계산용) — 국세청 홈택스 양도소득세 계산기