양도소득세 계산기 2026년 기준
주택 양도세 빠른 추정. 1주택 비과세·장기보유공제·다주택 중과 자동 반영.
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⚠️ 본 계산은 단순 추정치예요. 실제로는 조정대상지역, 임대등록, 주택 외 자산(상가·토지·주식),
증여·상속 취득가액 환산, 비사업용 토지 등 변수가 많습니다. 큰 거래는 반드시 세무사 상담 권장.
1세대 1주택 비과세 핵심 조건
① 양도가 12억 이하2021년 12월 9억 → 12억 상향. 12억 초과분은 비례 과세.
② 보유 2년 이상등기일 기준. 2년 미만 양도는 비과세 적용 안 됨.
③ 거주 2년 이상조정대상지역(서울 강남3구·용산구) 한정 추가 요건. 비조정지역은 거주 요건 없음.
④ 1세대 1주택세대 전원 합산. 미혼이라도 본인+부모 동거하면 합산 대상.
장기보유특별공제율 (1세대 1주택)
| 보유 | 거주 | 보유공제 | 거주공제 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 3년 | 3년 | 4% | 4% | 8% |
| 5년 | 3년 | 12% | 4% | 16% |
| 5년 | 5년 | 12% | 12% | 24% |
| 10년 | 5년 | 32% | 12% | 44% |
| 10년 | 10년 | 32% | 32% | 64% |
| 12년+ | 10년+ | 40% | 40% | 80% (최대) |
기타 부동산(다주택 중 양도하는 주택, 상가, 토지 등)은 보유 3년부터 2%/년씩 늘어 15년 30% 한도. 거주 요건 없음.
더 알아보기
1주택 12억 초과 시뮬레이션 (양도가 14억, 취득 8억)
| 보유 | 거주 | 장특공 | 과세표준 | 총세액 |
|---|---|---|---|---|
| 3년 | 3년 | 8% | 75,700,000 | 13,648,800 |
| 5년 | 5년 | 24% | 62,100,000 | 10,058,400 |
| 10년 | 10년 | 64% | 28,100,000 | 3,250,500 |
| 15년 | 10년 | 72% | 21,300,000 | 2,128,500 |
차익 6억 중 12억 초과분 비례(약 1/7) = 8,500만원만 과세 대상. 거주·보유 길수록 장특공이 커져 세금이 급감.
다주택 (2주택) 양도세 시뮬레이션 (양도가 10억, 취득 6억)
| 보유 | 차익 | 과세표준 | 총세액 |
|---|---|---|---|
| 1.5년 (단기) | 4억 | 397,500,000 | 262,350,000 |
| 3년 | 4억 | 389,500,000 | 228,536,000 |
| 5년 | 4억 | 373,500,000 | 217,976,000 |
| 10년 | 4억 | 333,500,000 | 191,576,000 |
조정대상지역 2주택 +20% 중과 가정. 비조정지역이면 일반 누진세율만 적용되어 세금이 약 절반 수준으로 떨어집니다. 2022년부터 다주택 중과 한시 유예 중 — 거래일 기준 정책 확인 필수.
단기보유 중과세 (1년 미만 70%, 1~2년 60%)
| 보유 | 적용 세율 | 차익 2억 시 총세액 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 단일 70% | 152,075,000 |
| 1 ~ 2년 | 단일 60% | 130,350,000 |
| 2년 이상 (2주택) | 누진 + 20% | 96,415,000 |
단기 매매를 막기 위한 중과세 (소득세법 제104조 제1항). 거주 목적이 아닌 단기 차익 거래는 세후 수익이 거의 남지 않습니다.
비과세 특례 (일시적 2주택, 상속·증여 등)
일시적 2주택기존 주택 1년 이상 보유 후 새 주택 취득, 새 주택 취득일부터 3년 안에 기존 주택 양도 → 1주택 비과세 특례.
상속 주택상속 시점에 1주택자였다가 상속으로 2주택이 된 경우, 상속받은 주택은 비과세 대상에서 제외하고 기존 주택은 1주택 비과세 가능.
혼인 합가혼인일부터 5년 안에 둘 중 하나를 양도하면 1주택 비과세.
동거봉양 합가60세 이상 부모 동거봉양으로 2주택이 된 경우 10년 안에 양도 시 비과세.
농어촌 주택일정 요건 충족 시 도시 주택만 1주택 비과세 적용.
이농 주택5년 이상 거주 후 이농한 농어촌 주택은 1주택 비과세 산정에서 제외.
신고·납부 일정
예정신고양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 (예: 3월 15일 양도 → 5월 31일까지).
확정신고양도한 해의 다음 해 5월 1일 ~ 5월 31일. 같은 해 2건 이상 양도 시 합산 신고.
분납세액 1,000만원 초과 시 2개월 이내 분납 가능.
가산세예정신고 미이행 시 가산세 20% (납부불성실 가산세 별도).
홈택스 모의계산거래 전후로 국세청 홈택스 양도소득세 계산기에서 정확한 수치 확인 가능.
주택 외 자산 (상가·토지·주식) 양도세
상가·오피스텔1주택 비과세 대상이 아님. 보유 3년부터 장특공 2%/년 (15년 30% 한도). 누진세율 6~45%.
비사업용 토지+10% 추가 중과. 장특공 적용 안 되거나 제한적.
국내 주식대주주(특정 종목 10억+) 또는 비상장주식만 과세. 일반 소액주주 비과세.
해외 주식연 250만원 기본공제 후 22% 단일세율 (지방세 포함).
가상자산2027년부터 과세 예정 (2025년 시행 → 2027년 유예).
관련 계산기
자주 묻는 질문
1세대 1주택이면 무조건 비과세인가요?
아닙니다. ① 양도가 12억 이하 ② 보유 2년 이상 ③ 조정대상지역이면 거주 2년 이상 —
세 조건을 모두 만족해야 비과세입니다. 양도가 12억 초과분에는 비례적으로 세금이 부과됩니다.
양도가 12억 초과면 전체 차익에 세금이 붙나요?
아닙니다. 12억 초과분만 비례 과세됩니다. 예: 14억에 팔면
차익 × (14억−12억)/14억 =
차익의 약 14.3%만 과세 대상. 장기보유특별공제(보유·거주 기간별)도 추가로 적용됩니다.
장기보유특별공제는 어떻게 계산되나요?
1세대 1주택은 보유 4%/년 + 거주 4%/년이 각각 3년차부터 적용되어 최대 80%
(보유 10년 + 거주 10년)까지 공제. 기타 부동산은 보유 3년부터 2%/년씩 늘어
15년에 30% 한도.
다주택 중과세는 지금도 적용되나요?
현재 조정대상지역에 한정됩니다. 2024년 기준 조정대상지역은 서울 강남3구(강남·서초·송파)와
용산구만 남았고, 그 외 지역에서는 다주택자도 일반 누진세율(6 ~ 45%)만 적용됩니다.
또한 2022년부터 다주택 중과는 한시적으로 유예 중이라 거래일 기준 정책 확인 필수.
1년 미만 보유면 세율이 얼마나 되나요?
주택은 1년 미만 70%, 1 ~ 2년 60% 단일세율입니다 (소득세법 제104조 제1항).
단기 매매를 막기 위한 중과세. 누진세율보다 훨씬 무겁기 때문에 거주 목적이 아닌
단기 매매는 세금 부담이 큽니다.
일시적 2주택 비과세 특례가 뭔가요?
기존 주택 취득 후 1년 이상 지나서 새 주택을 사고, 새 주택 취득일부터
3년 안에 기존 주택을 양도하면 1주택 비과세 특례가 적용됩니다. 종전
주택이 12억 이하라면 비과세, 초과분만 과세.
적용된 법령·고시 및 출처
최종 검증: 2026-04-29 / 적용 기준: 2026년 1월 (1세대 1주택 12억 비과세 변경 없음 확인)
- 1세대 1주택 12억 비과세 — 소득세법 제89조 제1항 제3호 (2021.12.8 개정, 9억→12억). 국가법령정보센터
- 양도세 누진세율 6~45% — 소득세법 제104조. 국가법령정보센터
- 단기보유 중과 (1년 미만 70%, 1~2년 60%) — 소득세법 제104조 제1항
- 장기보유특별공제 — 소득세법 제95조. 국가법령정보센터
· 1세대 1주택: 보유 4%/년 + 거주 4%/년, 최대 80% (보유 10년+거주 10년)
· 기타 부동산: 2~30% (3년부터) - 다주택 중과세율 (+20%/+30%) — 소득세법 제104조 제7항. 현재 조정대상지역 한정 (서울 강남3구·용산구)
- 양도소득 기본공제 250만원/년 — 소득세법 제103조
- 홈택스 양도세 모의계산 (정확 계산용) — 국세청 홈택스 양도소득세 계산기
⚠️ 양도세는 정책 변화가 가장 잦은 세목입니다. 조정대상지역 지정·해제, 다주택 중과 유예 등이 수시 발표됩니다. 큰 거래는 반드시 거래일 기준 최신 법령 확인 후 세무사 검토를 권합니다.