종합부동산세 계산기 2026년 기준
공시가 합계로 종부세 추정. 1주택 12억 공제·다주택 중과세율 자동.
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⚠️ 본 계산기는 단순 추정치로, 세액공제(연령별·보유기간별), 공시가격 변동분, 부부공동명의 12억·9억 선택 등 변수가 많습니다. 12월 정기고지 전 홈택스 모의계산 권장.
종부세 핵심 요건
| 구분 | 기본공제 | 세율 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 단독명의 | 12억 | 0.5 ~ 2.7% (7단계) |
| 일반 (부부공동·법인 제외) | 9억 | 0.5 ~ 2.7% |
| 2주택 이상 (다주택 중과) | 9억 | 0.5 ~ 5.0% |
과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 60% (공정시장가액비율). 산정기준일 6월 1일, 정기고지 12월 1 ~ 15일. 농어촌특별세 종부세의 20% 별도.
1세대 1주택 단독 (12억 공제) 종부세
| 공시가 | 공제후 | 과세표준 | 종부세 | 총세액 (농특 포함) |
|---|---|---|---|---|
| 10억 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 12억 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 15억 | 3억 | 1.8억 | 900,000 | 1,080,000 |
| 20억 | 8억 | 4.8억 | 2,760,000 | 3,312,000 |
| 25억 | 13억 | 7.8억 | 5,400,000 | 6,480,000 |
| 30억 | 18억 | 10.8억 | 8,400,000 | 10,080,000 |
| 40억 | 28억 | 16.8억 | 15,840,000 | 19,008,000 |
고령자(60세+)·장기보유(5년+) 세액공제 미반영. 실제로는 공제로 최대 80%까지 감면 가능 — 홈택스 모의계산 활용.
더 알아보기
일반 (9억 공제) 시뮬레이션
| 공시가 | 공제후 | 과세표준 | 종부세 | 총세액 |
|---|---|---|---|---|
| 9억 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 10억 | 1억 | 6,000만 | 300,000 | 360,000 |
| 12억 | 3억 | 1.8억 | 900,000 | 1,080,000 |
| 15억 | 6억 | 3.6억 | 1,920,000 | 2,304,000 |
| 20억 | 11억 | 6.6억 | 4,200,000 | 5,040,000 |
| 30억 | 21억 | 12.6억 | 10,380,000 | 12,456,000 |
부부공동명의는 9억 공제 (12억 X). 다만 공동명의 1주택자는 12억 공제 단독명의 신고 가능 (요건 충족 시).
2주택+ 중과 시뮬레이션
| 공시가 합계 | 공제후 | 과세표준 | 종부세 | 총세액 |
|---|---|---|---|---|
| 9억 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 12억 | 3억 | 1.8억 | 900,000 | 1,080,000 |
| 15억 | 6억 | 3.6억 | 1,920,000 | 2,304,000 |
| 20억 | 11억 | 6.6억 | 4,200,000 | 5,040,000 |
| 30억 | 21억 | 12.6억 | 10,800,000 | 12,960,000 |
| 50억 | 41억 | 24.6억 | 34,800,000 | 41,760,000 |
3억 이하 / 6억 / 12억 / 25억 / 50억 / 94억 구간 — 25억 초과부터 일반(0.013) 대비 다주택(0.020) 격차 확대.
1주택 vs 일반(9억) vs 다주택 비교
| 공시 합계 | 1주택 단독 | 일반 9억 | 다주택 중과 |
|---|---|---|---|
| 12억 | 0 | 1,080,000 | 1,080,000 |
| 15억 | 1,080,000 | 2,304,000 | 2,304,000 |
| 20억 | 3,312,000 | 5,040,000 | 5,040,000 |
| 30억 | 10,080,000 | 12,456,000 | 12,960,000 |
12억 이하 1주택자는 0원, 12 ~ 25억 구간은 공제 차이가 가장 큰 영향, 25억 초과부터는 다주택 중과 격차가 더 벌어집니다.
고령자·장기보유 세액공제 (1세대 1주택 단독)
| 요건 | 공제율 |
|---|---|
| 만 60 ~ 65세 | 20% |
| 만 65 ~ 70세 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
| 5 ~ 10년 보유 | 20% |
| 10 ~ 15년 보유 | 40% |
| 15년 이상 보유 | 50% |
| 합산 최대 | 80% |
만 70세 + 15년 보유 = 40% + 50% = 90% → 한도 80% 적용. 본 계산기는 미반영 → 실제 종부세는 본 표시값보다 적을 수 있음.
재산세액 공제 (이중과세 방지)
같은 부동산에 재산세와 종부세가 모두 부과되는 부분의 이중과세를 막기 위해, 종부세 산출세액에서 동일 부동산의 재산세분을 공제합니다 (종부세법 제9조 제3항).
재산세분 공제액= 재산세 본세 × (종부세 과세표준 / 재산세 과세표준)
본 계산기이 공제 미반영 — 실제 종부세는 본 표시값보다 약 5 ~ 15% 적을 수 있음.
홈택스 모의계산재산세액 공제·세액공제(고령·장기) 모두 자동 반영.
신고·납부 일정
산정기준일매년 6월 1일 0시 기준 보유 부동산.
정기고지12월 1일 ~ 15일 국세청 자동 고지서 발송.
분납본세 250만원 초과 시 6개월 이내 분납 가능.
합산배제 신고임대주택·기숙사·사원용 주택 등은 9월에 합산배제 신청 가능.
가산세무신고 20%, 납부불성실 1일 0.022%.
홈택스 모의계산11월에 정확한 산출 가능. 고령·보유 공제 자동 반영.
관련 계산기
자주 묻는 질문
종부세는 누가 내는 세금인가요?
공시가격 합계가 1세대 1주택 12억 초과, 일반(부부공동·다주택) 9억 초과인 사람이
매년 12월 1 ~ 15일에 신고·납부합니다. 산정기준일은 6월 1일. 1주택자는
약 4 ~ 5%만 해당, 다주택자는 비중이 높음.
1세대 1주택은 얼마부터 종부세가 붙나요?
단독명의 12억 초과부터. 12억 = 시세 약 18 ~ 20억 수준이라 서울 강남권·용산
같은 핵심 입지가 아니면 일반 1주택자는 거의 해당 안 됨. 부부공동명의는 9억
공제만 적용 (각자 계산이 아니라 합산).
부부공동명의는 종부세가 더 무거운가요?
주의가 필요합니다. 단독명의 12억 공제 vs 공동명의 9억 공제 — 공시가 9 ~ 12억
구간은 공동이 불리. 다만 공동명의를 1주택 단독명의로 신고하면 12억 공제
적용 가능 (단 양도세 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시).
다주택 중과세율은 정확히 몇 %인가요?
2주택 이상 보유자는 중과세율 적용 — 0.5%(3억 이하) → 0.7% → 1.0% → 2.0% → 3.0%
→ 4.0% → 5.0%(94억 초과). 일반세율 최고 2.7%보다 약 2배 무거움.
재산세도 내고 종부세도 내야 하나요?
네. 재산세는 시·군·구청이 7·9월 부과, 종부세는 국세청이 12월 부과. 다만
종부세 산출 시 동일 부동산에 대한 재산세분 일부를 공제(재산세액 공제)해
이중과세를 막습니다.
고령자·장기보유 세액공제는 무엇인가요?
1세대 1주택 단독명의에 한해 적용. 만 60세 이상이면 20 ~ 40%, 5년 이상 보유면
20 ~ 50% 공제 (합산 한도 80%). 본 계산기는 미반영이며, 홈택스 종부세
모의계산에서 정확히 산출 가능.
적용된 법령·고시 및 출처
최종 검증: 2026-04-29 / 적용 기준: 2026년 1월