부동산 취득세 계산기 2026년 기준
지방세법 제11조·제13조의2 기준. 농어촌특별세·지방교육세까지 자동 합산.
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⚠️ 본 계산은 표준세율 기준 추정치입니다. 생애최초 주택 200만원 감면, 신혼부부, 일시적 2주택, 임대주택 등록사업자 감면, 지방 저가주택(공시 2억 이하) 주택수 제외 특례 등은 미반영입니다 (2025-01-02부터 공시 1억 → 2억 완화). 정확한 세액은 위택스의 미리계산 또는 관할 시·군·구청에 확인하세요.
주택 취득세 세율 (지방세법 제11조)
| 구분 | 본세 | 농특세 (85㎡ 초과) | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택, 6억 이하 | 1.0% | 0.1% | 0.1% | 1.1 ~ 1.2% |
| 1주택, 6 ~ 9억 | 1.01 ~ 2.99% | 0.1 ~ 0.3% | 0.1 ~ 0.3% | 선형 증가 |
| 1주택, 9억 초과 | 3.0% | 0.3% | 0.3% | 3.3 ~ 3.6% |
| 다주택 8% (조정 2·비조정 3·법인) | 8.0% | 0.6% | 0.4% | 9.0% |
| 다주택 12% (조정 3+·비조정 4+) | 12.0% | 1.0% | 0.4% | 13.4% |
| 주택 외 부동산 (상가·토지) | 4.0% | 0.2% | 0.4% | 4.6% |
| 증여 취득 | 3.5% | 0.2% | 0.3% | 4.0% |
| 상속 취득 | 2.8% | — | 0.16% | 2.96% |
전용 85㎡ 이하 주택은 농어촌특별세 비과세. 6억~9억 구간 본세 = (취득가 × 2/3억 − 3) × 1/100.
취득가액별 1주택 취득세 (85㎡ 이하 기준)
| 취득가 | 본세 (%) | 본세 | 지방교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 3억 | 1.00% | 3,000,000 | 300,000 | 3,300,000 |
| 5억 | 1.00% | 5,000,000 | 500,000 | 5,500,000 |
| 6억 | 1.00% | 6,000,000 | 600,000 | 6,600,000 |
| 7억 | 1.67% | 11,666,667 | 1,166,667 | 12,833,333 |
| 8억 | 2.33% | 18,666,667 | 1,866,667 | 20,533,333 |
| 9억 | 3.00% | 27,000,000 | 2,700,000 | 29,700,000 |
| 10억 | 3.00% | 30,000,000 | 3,000,000 | 33,000,000 |
| 15억 | 3.00% | 45,000,000 | 4,500,000 | 49,500,000 |
| 20억 | 3.00% | 60,000,000 | 6,000,000 | 66,000,000 |
85㎡ 초과 주택은 본세의 10%만큼 농어촌특별세가 추가. 예: 8억 → 약 22,400,000원으로 187만원 더 부담.
같은 9억 매매 — 6 시나리오 취득세 비교
같은 9억 주택을 취득해도 보유 유형·취득 사유에 따라 세금이 4배까지 차이 납니다. 85㎡ 초과·농특세 0.2~1.0% 포함 기준.
| 시나리오 | 본세율 | 총 세금 (본세 + 교육세 + 농특세) | 실효세율 | 1주택 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 (단독) | 3.0% | 3,150만원 | 3.50% | 기준 |
| 일시적 2주택1 | 3.0% | 3,150만원 | 3.50% | +0 |
| 상속 (직계존비속) | 2.8% | 2,844만원 | 3.16% | −306만 |
| 증여 (직계존비속) | 3.5% | 3,600만원 | 4.00% | +450만 |
| 8% 다주택2 | 8.0% | 8,100만원 | 9.00% | +4,950만 (2.6배) |
| 12% 다주택3 | 12.0% | 1.21억 | 13.40% | +8,910만 (3.8배) |
1 일시적 2주택: 종전 주택 매도 기한 (조정 1년·비조정 3년) 내 신규 주택 취득. 1주택 세율 그대로 적용.
2 8% 적용: 조정대상지역 2주택 또는 비조정 3주택, 법인 신규 취득.
3 12% 적용: 조정대상지역 3주택 이상 또는 비조정 4주택 이상.
핵심 절감 전략: (1) 일시적 2주택 특례 활용 (종전 매도 기한 엄수), (2) 지방 저가주택 (공시 2억 이하) 주택수 제외 특례 (2025-01-02 완화), (3) 생애최초 200만 감면 (12억 이하), (4) 신혼부부·다자녀 50% 등 부수 감면.
조정대상지역은 2025-10-15 대책으로 서울 21구 + 경기 12곳 투기과열지구로 확대 지정됨.
더 알아보기
다주택 중과 (8% / 12%)
지방세법 제13조의2에 따라 다주택 매수 시 일반세율(1 ~ 3%)이 아닌 8% 또는 12% 단일세율이 적용됩니다.
8% 적용조정대상지역 2주택, 비조정 3주택, 법인 신규 취득.
12% 적용조정대상지역 3주택+, 비조정 4주택+.
조정대상지역2025-10-15 주택시장 안정화 대책으로 서울 21개 자치구 + 경기 12곳 투기과열지구로 확대 지정.
한시 인하 추진행안부가 8% → 6%, 12% → 8% 한시 인하안 발표 이력 있으나 본 계산기는 현행법 유지.
주택 수 제외공시가격 2억 이하 지방 저가주택(2025-01-02부터 1억→2억 완화), 노부모 부양·상속 주택 등은 주택수에서 제외 가능.
10억 주택 기준 — 1주택 3.3% (3,300만) vs 8% 다주택 9% (9,000만). 약 5,700만원 차이.
일시적 2주택 특례 (1 ~ 3% 적용)
이사 등 사유로 일시적으로 2주택이 되는 경우, 신규 주택은 다주택 중과(8%) 대신 일반세율(1 ~ 3%)이 적용됩니다.
요건기존 주택 보유 중 신규 주택 취득. 신규 취득일부터 종전 주택을 일정 기간 안에 처분.
처분 기한조정대상지역 2년, 비조정 3년 이내 종전 주택 양도.
미처분 시처분 기한 경과 시 8% 중과세율로 추징 + 가산세.
증명위택스에서 일시적 2주택 신청. 본 계산기는 미반영이므로 신청 시 본세가 1 ~ 3%로 떨어집니다.
생애최초·신혼부부 감면
생애최초 (200만원 한도)만 30세+ 또는 혼인한 무주택자, 12억 이하 주택, 본인 무주택 + 직계존비속 무주택. 위택스 신청.
신혼부부혼인 신고일부터 5년 이내, 6억 이하 주택, 부부 합산 7천 이하. 50% 감면.
출산·양육 가구2자녀 이상 가구가 6억 이하 주택 매수 시 50% 감면.
임대등록사업자장기일반민간임대 등록 시 일정 비율 감면 (최근 정책 변동 잦음).
감면은 위택스에서 별도 신청해야 하며 본 계산기는 표준세율 기준 추정.
증여·상속 취득세
| 구분 | 본세 | 농특세 | 교육세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 증여 취득 | 3.5% | 0.2% | 0.3% | 4.0% |
| 상속 취득 | 2.8% | — | 0.16% | 2.96% |
| 상속 (1세대 1주택, 농어촌) | 0.8% | — | — | 0.8% |
증여는 거래 대가가 없어 일률적으로 3.5% (다주택 8%·12%보다 낮음). 부담부증여(채무 함께 인수) 시 채무 부분은 매매 취득세, 나머지는 증여 취득세로 분리 계산.
신고·납부 일정
신고 기한잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날부터 60일 이내.
납부처주택 소재지 시·군·구청 또는 위택스 (온라인).
등기 시 자동 안내등기소가 잔금일 기준 취득세 납부 영수증 확인 후 등기 진행.
가산세무신고 20%, 납부불성실 1일 0.022% (지방세기본법).
분납본세 250만원 초과 시 2개월 이내 분할 납부 가능.
주택 외 부동산 취득세 (상가·토지·오피스텔)
상가·오피스텔4% + 농특 0.2% + 교육 0.4% = 4.6%. 면적·가격 무관 일률.
토지4% (농지·임야는 별도 감면 가능).
오피스텔 주거용 임대등록주택 수에 포함되지만 일정 요건 시 감면.
법인 명의 주택무조건 12% 중과 (지방세법 제13조의2).
분양권·입주권취득 시점이 아닌 잔금 지급 시점에 취득세 부과. 분양가 기준.
관련 계산기
자주 묻는 질문
1주택 취득세는 정확히 몇 %인가요?
취득가액에 따라 1 ~ 3% 누진. 6억 이하 1.0%, 9억 초과 3.0%, 그 사이는
(가액 × 2/3억 − 3) × 1/100으로 1.01 ~ 2.99% 선형 증가.
예: 7억 1.67%, 8억 2.33%.
취득세 외에 또 어떤 세금이 붙나요?
취득세 본세 외에 농어촌특별세(전용 85㎡ 초과 주택만, 본세의 10%)와
지방교육세(본세의 10%)가 함께 부과됩니다. 즉 1주택 1% 매매라면 실제
부담은 1.1 ~ 1.3%.
다주택 취득세는 얼마나 무거운가요?
조정대상지역 2주택·비조정 3주택·법인은 8%, 조정 3주택+·비조정 4주택+는
12%. 농특세(0.6/1.0%)·교육세(0.4%)까지 더하면 실제 9% · 13.4% 수준.
단 행정안전부가 한시 인하(6%/8%) 추진을 발표한 이력이 있어 거래일 기준
정책 확인 필수.
85㎡ 이하면 농어촌특별세가 정말 없나요?
예. 전용면적 85㎡ 이하 주택은 농특세 비과세 (농어촌특별세법 제5조). 이 차이가
8억 주택 기준으로 약 187만원 절세 효과. 단 다주택 중과(8% · 12%)는 면적 무관하게
농특세 0.6% · 1.0% 부과.
증여 취득세 3.5% vs 매매 취득세 1~3% 차이는?
증여는 거래 대가 없이 받는 것이라 매매보다 일률적으로 높은 3.5%
(지방세법 제11조). 다만 8 ~ 12% 다주택 매매보다는 훨씬 낮음. 부담부증여
(채무 함께 인수)는 채무 부분만 매매로 보고 나머지는 증여로 계산.
생애최초 주택구입 감면이 있나요?
있습니다 (지방세특례제한법 제36조의3). 만 30세 이상 또는 혼인한 무주택자가
12억 이하 주택을 구입하면 200만원 한도로 취득세 감면. 본 계산기는
표준세율 기준이라 미반영. 위택스에서 별도 신청 필요.
적용된 법령·고시 및 출처
최종 검증: 2026-05-04 / 적용 기준: 현행 지방세법 (행정안전부)
- 주택 유상거래 취득세 1~3% (6억·9억 누진) — 지방세법 제11조 제1항 제8호. 국가법령정보센터 제11조
· 6억 이하: 1.0% / 6억~9억: (취득가액 × 2/3억 − 3) × 1/100 / 9억 초과: 3.0% - 다주택자 중과세율 8%·12% — 지방세법 제13조의2. 국가법령정보센터 제13조의2
· 조정대상지역 2주택·비조정 3주택·법인: 8% / 조정 3주택+·비조정 4주택+: 12% - 주택 외 부동산 매매 4%, 증여 3.5%, 상속 2.8% — 지방세법 제11조 제1항 각 호
- 농어촌특별세 0.2%·0.6%·1.0% — 농어촌특별세법 제5조 (전용 85㎡ 이하 주택은 비과세)
- 지방교육세 0.1~0.4% — 지방세법 제150조·제151조 (취득세 표준세율에서 2%를 뺀 세율의 20%)
- 위택스 취득세 미리계산 — 위택스 지방세 미리계산
⚠️ 다주택 중과 한시 인하 정책 모니터링 — 행정안전부가 다주택 중과세율 인하(8%→6%, 12%→8%) 추진을 발표한 이력이 있으나, 본 계산기는 현행 지방세법(8%/12%)을 기준으로 합니다. 시행령/법 개정안 통과 확인 시 즉시 갱신합니다. 거래일 기준 위택스 또는 관할청 확인을 권장합니다.